Коммуналка и аренда
Евгений Колупаев
директор ООО «Фирма Аудит»
28.08.2023 09:33
879
❓Арендатор оплатил или возместил арендодателю коммунальные расходы — это доход арендодателя?
Да, это доход. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателя и того, как это оформлено.
❓Как сделать, чтобы суммы оплаты арендатором коммуналки не попадали в доход арендодателя?
Есть лишь один законный способ, чтобы оплата арендатором коммунальных расходов не попадала в доходы арендодателя, - это заключение арендатором прямых договоров с поставщиками ресурсов (энергетики, водоканал и т. д.).
❗️В реальности же есть ещё несколько способов оплаты арендатором коммунальных расходов. И хотя во всех этих случаях арендодатель обязан включать эти суммы в доходы, всё же давайте их рассмотрим, в т.ч. с точки зрения риска выявления налоговыми органами.
1️⃣ Коммуналка как переменная часть арендной платы.
Самый очевидный с точки зрения включения в доходы способ. Если не включить эти суммы в доход, то риск выявления налоговиками равен 100%. Рано или поздно.
Как правило, такой вариант применяют те арендодатели, у кого ОСН или УСН15%, т. к. они включают коммуналку и в доходы и в расходы.
Кроме этого, если арендатор и арендодатель на ОСН с НДС, то первый без проблем возместит НДС с этих сумм.
2️⃣ Арендатор возмещает арендодателю коммуналку сверх арендной платы.
Тоже довольно прозрачный для налоговых органов способ с риском близким к 100%.
В отличие от первого — у арендатора на ОСН будут проблемы с включением сумм НДС в вычеты.
3️⃣ Арендодатель перевыставляет арендатору коммуналку по агентскому договору.
На первый взгляд кажется, что способ хорош и гарантирует отсутствие проблем. Но нет. Он работает при одном условии — договоры с ресурсниками у арендодателя заключены после даты агентского договора, а это в реальной жизни практически невыполнимо.
Тем не менее, шансы, что проканает, повышаются, а риск выявления немного снижается. Скажем до 60%.
А вот проблемы с возмещением НДС у арендатора на ОСН остаются.
4️⃣ Арендатор платит коммуналку напрямую ресурсникам, но в рамках договора с арендатором.
Напр., это может быть схема 2 или 3 плюс письмо от арендодателя с просьбой оплачивать суммы коммуналки напрямую ресурсникам.
Если арендодатель на УСН (что чаще всего), то за счёт того, что суммы коммуналки по его счёту не проходят, налоговики вполне могут просмотреть эти доходы. Однако, для арендодателя это по-прежнему доходы. Но риск выявления уже где-то 30%.
❗️Всё вышенаписанное подтверждено письмами Минфина и судебной практикой, не приводим их для экономии места, но это легко гуглится.
Итак, думайте сами, решайте сами — иметь или не иметь (проблемы с налоговыми органами).
Источник.
Да, это доход. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателя и того, как это оформлено.
❓Как сделать, чтобы суммы оплаты арендатором коммуналки не попадали в доход арендодателя?
Есть лишь один законный способ, чтобы оплата арендатором коммунальных расходов не попадала в доходы арендодателя, - это заключение арендатором прямых договоров с поставщиками ресурсов (энергетики, водоканал и т. д.).
❗️В реальности же есть ещё несколько способов оплаты арендатором коммунальных расходов. И хотя во всех этих случаях арендодатель обязан включать эти суммы в доходы, всё же давайте их рассмотрим, в т.ч. с точки зрения риска выявления налоговыми органами.
1️⃣ Коммуналка как переменная часть арендной платы.
Самый очевидный с точки зрения включения в доходы способ. Если не включить эти суммы в доход, то риск выявления налоговиками равен 100%. Рано или поздно.
Как правило, такой вариант применяют те арендодатели, у кого ОСН или УСН15%, т. к. они включают коммуналку и в доходы и в расходы.
Кроме этого, если арендатор и арендодатель на ОСН с НДС, то первый без проблем возместит НДС с этих сумм.
2️⃣ Арендатор возмещает арендодателю коммуналку сверх арендной платы.
Тоже довольно прозрачный для налоговых органов способ с риском близким к 100%.
В отличие от первого — у арендатора на ОСН будут проблемы с включением сумм НДС в вычеты.
3️⃣ Арендодатель перевыставляет арендатору коммуналку по агентскому договору.
На первый взгляд кажется, что способ хорош и гарантирует отсутствие проблем. Но нет. Он работает при одном условии — договоры с ресурсниками у арендодателя заключены после даты агентского договора, а это в реальной жизни практически невыполнимо.
Тем не менее, шансы, что проканает, повышаются, а риск выявления немного снижается. Скажем до 60%.
А вот проблемы с возмещением НДС у арендатора на ОСН остаются.
4️⃣ Арендатор платит коммуналку напрямую ресурсникам, но в рамках договора с арендатором.
Напр., это может быть схема 2 или 3 плюс письмо от арендодателя с просьбой оплачивать суммы коммуналки напрямую ресурсникам.
Если арендодатель на УСН (что чаще всего), то за счёт того, что суммы коммуналки по его счёту не проходят, налоговики вполне могут просмотреть эти доходы. Однако, для арендодателя это по-прежнему доходы. Но риск выявления уже где-то 30%.
❗️Всё вышенаписанное подтверждено письмами Минфина и судебной практикой, не приводим их для экономии места, но это легко гуглится.
Итак, думайте сами, решайте сами — иметь или не иметь (проблемы с налоговыми органами).
Источник.